小区业委会“灵魂砍价”：物业费降了并“退还”360万元差额******

　　小区业委会“灵魂砍价” 物业费降了 并“退还”360万元差额

　　将原来3.2元/平方米的物业费降至2.81元/平方米 此前多交的约360万元物业费差额将以免除物业费的形式返还

　　■ 新年前夕，由小区物业发出的一份《住宅物业费价格处理方案》，让成都绿地锦都小区业主兴奋不已。

　　■ 《方案》中提到，自去年4月小区首届业委会成立后，基于“质价相符”原则，将原来3.2元/平方米的物业费，调整为2.81元/平方米，并对此前总计360万元的物业费差额以免除物业费的形式予以冲销，“一户至少可以7个月不交物业费”。

　　■ 近日，记者采访了解到，成都绿地锦都小区的业委会成员年龄基本在30至40岁之间，本科以上学历占一半，涵盖教师、律师、财务、建筑等职业。在这样一群年轻且专业的业委会成员带领下，取得了符合住户利益的成果。在全国范围内，不少居住小区成立业委会频频遭遇困难，甚至“流产”，该小区的做法或许能提供一些新想法、新思路。

　　第一步 群众基础

　　车位费维权成功

　　让大家有了信任

　　2022年4月23日，在成都绿地锦都小区首届业委会成立当天，小区公众号发出一封鸣谢信：“今天是小区筹建业委会的第146天，投票户数完成1231份，投票比高达76.46%，这些成绩离不开为小区辛苦付出的13名筹备组成员，离不开小区71位幕后志愿者的辛勤努力……每一票都凝聚台前幕后众多业主邻居的心血！”

　　如今，业委会成立不到一年时间，不仅拿回了属于业主的67万元公区收益(小区公共区域带来的利润收益，如电梯广告费、停车费收益等)，还将原来3.2元/平方米的物业费降至2.81元/平方米，此前多交的约360万元差额也将以免除物业费的形式返还，“算下来，一户至少可以7个月不交物业费。”业委会委员修孝春说。

　　他们是如何做到的？1月29日，在该小区业委会办公室，记者见到几位业委会及筹备组成员，听他们讲述这其中的过程。

　　作为律师，也是小区首届业委会委员之一的刘海光认为，成立业委会是有一定群众基础的。因为早在2017年交房后不久，物业就在车位不具备使用条件以及逾期交付的情况下进行收费，当时几位业主便带头成立“维权小组”，委托他和物业、开发商进行谈判。最终，在大家的共同努力下，每个车位业主获赔5000元。“这件事情增加了业主间的了解与凝聚力。这之后，小区内就涌现出一批年轻、积极的志愿者，大家越来越团结。”

　　第二步 成立业委会

　　筹备过程困难重重

　　大家一起“闯关”

　　感受到对小区的治理“仅依靠个人力量是不行的”，2021年底，小区开始谋划成立业委会。

　　成立业委会并不轻松。这其中最为艰难的，是涉及业主个人信息的收集问题。据筹备组成员刘女士介绍，根据规定，在递交联名申请、召开业主大会等多个事项时，均需提交业主的个人身份证复印件、房产证复印件并亲自签字。而小区内的业主来自四面八方，如何让对方把自己的信息交给你，刘女士说，“那时简直是苦口婆心，啥子方法都用尽了。”

　　据了解，递交联名申请阶段需要提供170余名业主的个人资料，靠着此前车位“维权小组”的几十名志愿者多方奔走，在三天内就“超额”完成了任务。

　　而在筹备阶段，根据规定，成立业委会要召开业主大会，表决的面积和人数都应当达到小区的“双三分之二”(即专有部分面积占比三分之二以上业主，人数占比三分之二以上业主参与表决)。绿地锦都小区有1776户，那么，至少需要近1200户的表决，“比联名申请时多了近7倍。”且根据当时规定，在递交联名申请后，小区要在90天内召开业主大会，“否则解散”，重头再来。

　　这90天内，需要确定筹备组成员，对小区的“三个文本”进行修改、公示。时间紧，任务重。除了此前积攒的“群众基础”外，志愿者们和筹备组成员挨个打电话、发微信，并在各单元、各电梯粘贴文本、安装投票箱，挨家挨户上门做工作。为了提高效率，他们在一栋楼选了一个“总管理”，每四层楼选一个“小管理”，层层推进。

　　不愿参与的，他们就耐心动员数小时；无法到现场的，他们就通过线上投票以及授权等形式投票；甚至还通过业主孩子去说服，“去跟你奶奶说一下，把票投了”。后来他们专门申请了小区的工作微信号进行沟通、传递资料，“公对公”以后，进度提升不少。

　　最终，结果是满意的，业主大会成立当天不仅超额完成“双三分之二”的任务，还高票通过了表决的三个议题。

　　第三步 专业且有策略

　　业委会成员“搭配合理”

　　不与物业“对立”

　　曾经有业主反映“直到前物业经理走了，都还一个(问题)没解决”，业委会上岗后火速“开工”，学习法律、物业知识。在监督、协助物业过程中，他们发现“漏洞”，便去多个政府部门咨询，最终成功地将物业费从3.2元/平方米降至2.81元/平方米，还将之前多缴纳的约360万元差额补了回来，成功维护了业主的利益。

　　筹备组成员刘女士说，此消息一出，小区内沸腾了。相比其他小区成立业委会频频“流产”，他们为什么会一次成功？

　　业委会委员吴继华认为，11名业委会成员年龄基本在30至40岁之间，本科以上学历占一半，职业有教师、律师、心理咨询师、财务、建筑专业人员等，“专业搭配合理，年轻、有朝气。”在成立过程中，需要涉及的专业问题，他们各自负责一块，为业委会在90天(最新规定为六个月)内成立节省了时间。此外，刘海光认为，街道、社区的支持指导也离不开，“如果没有这些的支持，很难开展工作。”

　　与一些小区业委会与物业站在对立面不同，刘海光说，他们从成立之初，就是柔中带刚，有策略地和物业坐下来谈。物业也相对配合，没有想方设法地进行阻止。“最后许多问题完全都是通过谈判方式达成了友好协商。”

　　他们认为，在小区管理中，业委会其实就是一条纽带，虽然业主可以行使权利，但由于不懂法或是个体维权成本较高，业主一般会选择隐忍。若没有业委会去平衡关系，业主的权利有时会得不到保障。

　　在成都，乃至全国，不少小区成立业委会的过程中，常常因各种原因半路“退堂”，或者达不到预期。而绿地锦都小区业主希望更多的小区能够看到他们的做法，作为借鉴。

　　在绿地锦都小区，如今有不少业主都称自己有了“当家作主”的感觉。而在即将到来的3月，小区还将召开业主大会，决定67万元公区收益的使用问题。

　　小区物业：

　　本来就是希望把小区建设得更好

　　2日，绿地锦都小区物业的负责人在接受记者采访时表示，本来物业和业主就是朝着把小区建设得越来越好的目标而共同努力。从物业服务来讲，业主就是物业的“衣食父母”，物业尊重、重视业主，处理业主诉求也是应该做的。她在该小区工作四年，对整个小区的业主素质，对业主对物业的包容与理解都给予很高评价。物业也支持小区成立业委会，因此他们都是开诚布公地同业主进行沟通。

　　而据成都某小区物业负责人胡先生介绍，其实，大多物业公司是希望小区成立业委会的，除了可以分担责任外，也可以成为同业主沟通的桥梁，“避免中间产生误会”，便于小区管理。但也有物业不希望成立业委会，是因为担心业委会成立后，物业服务跟不上而被“炒鱿鱼”，担心利益分配不均，从而产生矛盾。

　　胡先生认为，在成立业委会时，应注意公平、公正，选择业委会成员也要选择真心实意为小区服务的业主，随时进行监督，公示，因为业委会掌管了小区的各项收益，“难免会有人在利益面前站不稳脚。”

　　律师说法：

　　成立业委会应注意程序的合法性

　　上海市尚法律师事务所房地产部主任律师唐震东接手了许多有关物业方面的案件。他认为，部分小区难以成立业委会的原因主要有：业主不熟悉依法成立业主大会和选举产生业委会的条件和法律流程，缺乏必要数量的(5-11人以上)既热心公益事业，责任心强，公正廉洁，又具有一定组织能力且具备必要工作时间、符合条件的、有公信力的业委会委员候选人。

　　他建议，大家应学习相关法律流程或委托专业人士进行指导，并取得区、县房地产行政主管部门或者街道办、乡镇人民政府居委会的支持，再由20%(各地标准不一)以上业主联名向区、县房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

　　同时，在选举过程中，业主要注意程序的合法性，“尤其要确认参与表决票数及其同意票数是否符合《民法典》第二百七十八条的要求。”唐震东还表示，业委会候选人的人数应当大于当选人人数，候选人应当具备业主身份并符合当选条件。

　　成都商报-红星新闻记者 章玲 摄影报道

2023开年首场！国家发展改革委召开稳物价专题新闻发布会******

　　1月12日，国家发展改革委举行稳物价专题新闻发布会。国家发展改革委价格司司长万劲松、副司长牛育斌、副司长周伴学出席发布会，就物价总体形势走势、重要民生商品保供稳价、保持能源价格稳定、国内生猪市场价格形势、困难群众物价补贴、春节期间重要民生商品价格等问题，回答了记者提问。

　　答记者问

　　央视新闻记者：请介绍一下2022年我国物价整体情况，国家采取了哪些措施保障物价平稳运行？2023年物价走势如何？

　　万劲松：2022年，各地区各有关部门坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，着力加强粮食、能源产供储销体系建设，着力加强重要民生商品和大宗商品价格调控，我国物价总水平持续平稳运行，国内居民消费价格指数（CPI）单月涨幅始终运行在3%以下，全年上涨2%，大幅低于美国8%左右、欧元区8%以上、英国9%左右等发达经济体涨幅，也明显低于印度、巴西、南非等新兴经济体7%—10%（1—11月份）的涨幅。国际胀、国内稳，对比十分鲜明。

　　回顾2022年稳物价工作，重点是做好“稳民生商品、稳大宗商品、稳市场预期”三方面工作。一是以粮食和生猪为重点、以压实“菜篮子”市长负责制为抓手，全力稳定重要民生商品价格。适当提高稻谷、小麦最低收购价，促进粮食稳产增产。及时开展储备调节，缓解生猪猪肉价格大幅波动。定期调度并指导各地建立健全重要民生商品价格调控机制，多措并举抓好保供稳价。二是以煤炭为“锚”，千方百计稳定能源等大宗商品价格。创新完善煤炭市场价格形成机制，提出煤炭价格合理区间，明确煤炭领域哄抬价格行为认定标准，加快释放煤炭先进产能，实现煤炭价格总体在合理区间内运行。煤炭价格的稳定，为稳电价、稳用能成本奠定了坚实基础。落实好天然气价格政策，充分发挥国产气保障作用，完善中长期供气合同机制，保持国内居民用气价格基本稳定。三是创新预期管理机制，稳定市场预期。加强政策信息发布，及时释放调控信号。加强期现货市场联动监管，遏制过度投机炒作。

　　展望2023年，尽管国际大宗商品价格可能高位波动，输入性通胀压力仍然存在，但我国物价保持平稳运行具有坚实基础。粮食生产连续丰收，生猪产能合理充裕，重要民生商品供应充足，基础能源保障有力，保供稳价体系进一步健全，完全有信心、有能力继续保持物价总体稳定。

　　新华社中国经济信息社记者：重要民生商品关系人民群众的“米袋子”“菜篮子”，国家在保供稳价方面开展了哪些工作？

　　牛育斌：重要民生商品与人民群众基本生活息息相关。2022年，国家发展改革委坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，积极发挥统筹协调作用，坚持部门协同、央地联动，围绕粮油肉蛋菜等重要民生商品保供稳价做了一系列扎实有效的工作，过程“不容易”，成效“不平凡”。全年CPI中的食品价格指数上涨2.8%，明显低于美欧等主要经济体10%左右的涨幅。国内外粮价涨幅对比更加明显，国际小麦、玉米价格月度同比涨幅最高达到74%和36%，而我国小麦、玉米价格走势较为平缓，成品粮零售价格更为稳定，全年36个大中城市大米零售价比上年下降1%，面粉零售价比上年上升3%。主要开展了以下工作：

　　一是狠抓机制建设。强化粮食安全党政同责，压实“菜篮子”市长负责制，推动各地建立健全监测预警、预期引导、区域协作、储备调节、产销衔接等方案预案，重要民生商品价格调控机制逐步完善。

　　二是加强监测预警。密切监测各地重要民生商品价格运行情况，加强市场形势分析研判，及时发现苗头性问题并提示预警。建立定期调度制度，对各地保供稳价工作中存在的不足和风险点进行提醒，压实工作责任，督促补短板、强弱项。

　　三是丰富调控手段。指导各地围绕产供储销全链条加强保供稳价。生产方面，稳定粮食和生猪生产，主产区和主销区共担保供稳价责任；督促大中城市落实人均菜地最低保有量要求。流通方面，推动主产区和主销区之间强化跨区域合作，开展联保联供；指导各地畅通运输物流，降低流通成本。储备方面，指导各地落实成品粮油、猪肉、北方城市冬春蔬菜等储备并适时投放，保障市场供应。终端环节，提升大中城市市域配送能力，及时开展平价销售，确保终端市场供应充足、价格稳定。

　　总的看，经过各方面共同努力，我国重要民生商品保供稳价已经具备了坚实的物质基础、较为完备的调控体系、丰富的实践经验，完全有能力、有条件保障好人民群众基本生活消费需要。

　　澎湃新闻记者：受多种因素影响，2022年国际能源价格大幅攀升，国家在保持能源价格稳定方面有哪些重要举措？

　　周伴学：2022年，国际能源供需形势复杂严峻、价格大幅上涨，多个国家遭遇能源危机；我国是能源消费大国和进口大国，国际冲击叠加极端天气频发，能源保供稳价面临较大风险挑战。国家发展改革委坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，在持续加强能源产供储销体系建设基础上，创新机制、稳定预期、加强监管“三箭齐发”，以煤炭为锚着力保持能源价格总体稳定。2022年1—11月，美国、欧元区CPI中能源价格同比分别上涨约27%和38%，而我国CPI中居民水电燃料价格仅上涨约3%，汽柴油价格涨幅也明显低于美欧。

　　一是创新机制。立足以煤为主的基本国情，坚持系统观念，煤价改革、电价改革“双管齐下”，以机制创新支撑能源保供稳价。改革完善煤炭市场价格形成机制，按照“下限保煤、上限保电”的原则，提出煤炭价格合理区间，同步明确煤、电价格可在合理区间内有效传导；进一步深化燃煤发电上网电价市场化改革，创新建立电网企业代理购电制度，引导市场交易电价合理形成。上述改革措施实现了煤价、上网电价、用户电价通过市场化方式“三价联动”，有效稳住了煤价，进而实现稳电价、稳用能成本。坚持保障民生，保持居民、农业用电价格稳定。

　　二是稳定预期。通过“打明牌、定边界”方式，持续加强宣传解读和预期引导，积极应对价格异常波动风险。完善煤炭价格形成机制方案2022年5月1日正式实施，同步发布公告明确煤炭领域哄抬价格行为认定标准，连续发布16篇煤炭价格政策系列解读，编印3000份《煤炭价格政策宣传解读手册》送至煤炭企业和相关单位，部署主产省多次召开政策宣讲会，全面完整解读煤炭价格“新政”，促进形成广泛市场共识。对相关煤炭生产贸易企业、资讯机构开展约谈提醒，及时纠正捏造散布涨价信息、恶意炒作等行为。

　　三是加强监管。建立煤炭价格监测和成本调查制度，开展煤炭价格指数行为评估和合规性审查。每日监测煤炭出矿、港口、到厂现货价格，每周监测中长期交易价格，每月调度重点发电企业合同信息，及时了解一手市场价格情况，发现异常波动及时预警处理。对煤炭价格涉嫌超出合理区间线索开展拉网式调查、聚焦式核查，坚决做到发现一起、处理一起。

　　一系列改革调控监管措施有效稳定了我国能源价格，为稳增长、保民生提供了有力支撑，与欧美国家能源价格大幅上涨形成鲜明对比。例如，2022年我国居民电价、气价均保持稳定，欧美国家则明显攀升，美国、欧元区2022年1—11月CPI中电力价格同比涨幅分别达12.9%和36.3%，天然气价格同比涨幅分别达26.6%和56.5%。

　　东方卫视记者：针对猪价周期性波动，国家采取了哪些措施促进生猪价格运行在合理区间？今后一段时间国内生猪市场价格形势会怎样？

　　万劲松

　　2009年，国家出台了生猪价格调控预案，并于2012年、2015年、2021年三次修订完善，主要目的就是缓解生猪价格周期性波动，促进生猪市场长期健康发展。

　　受周期性、季节性、超预期因素叠加影响，2022年生猪市场形势较为复杂。国家发展改革委会同有关部门加强监测分析预警，强化预期引导和市场监管，加强储备调节，精准有力开展市场调控。一是强化监测预测预警。不断丰富监测指标体系，加强调研会商，及时掌握市场动态，发现问题立即预警。二是积极开展储备调节。2022年上半年生猪价格低位运行时，及时开展中央猪肉储备收储工作，连续13批次收储中央猪肉储备，同时督促指导各地同步收储，提振市场信心。下半年生猪供应偏紧、价格一度过快上涨时，连续7批次投放中央猪肉储备，并指导各地同步投放地方储备，增加市场供应。三是强化市场监管。多次组织召开专题会议，提醒企业加强行为自律，要求不得控量抬价、不得串通涨价。约谈部分故意渲染生猪涨价氛围的自媒体，提醒告诫部分夸大其词的市场机构。加强期现货市场联动监管，防范资本过度投机炒作。四是积极稳定市场预期。通过召开新闻发布会、发布信息稿等形式，加强市场预期管理，引导养殖户合理安排生产经营。一系列保供稳价措施，缓解了生猪价格周期性波动。

　　我们关注到，受猪肉消费较往年偏弱、生猪供应阶段性增加等因素影响，近期国内生猪价格有所回落。各方分析认为，当前国内生猪产能总体处于合理区间，预计2023年价格波动幅度会比2022年小一些。国家发展改革委将会同有关部门继续紧盯市场动态，按照预案规定及时采取调控措施，促进生猪市场平稳运行。

　　深圳卫视记者：困难群众对物价非常敏感，请问国家在价格补贴方面采取了哪些措施保障困难群众基本生活？目前价格补贴发放情况怎样？

　　周伴学

　　党中央、国务院高度重视困难群众基本生活保障工作。近年来，国家发展改革委按照党中央、国务院决策部署，一手抓“稳物价”、一手抓“保民生”，会同有关部门多次完善价格补贴联动机制，坚决兜住兜牢民生底线。一是保障范围不断扩大。在城乡低保对象、特困人员、领取失业保险金人员等7类群体基础上，进一步将领取失业补助金人员和低保边缘人口阶段性纳入价格补贴联动机制保障范围，目前共覆盖困难群众约6700万人。部分地区结合当地实际情况，进一步扩大了保障范围。二是启动条件持续优化。将启动条件中的CPI单月同比涨幅由3.5%阶段性降低为3%。目前，满足CPI单月同比涨幅达到3%或CPI中食品价格同比涨幅达到6%中的任一条件，即启动价格补贴联动机制。部分地区结合当地实际情况，进一步降低了启动条件。三是补贴标准稳步提高。物价补贴发放标准与城乡低保标准挂钩。各地根据城乡低保标准调整和物价上涨情况，及时提高补贴标准。部分地区还结合当地实际情况，发放了一次性补贴。四是发放时效不断提升。物价补贴发放时限，由早期“按月计算、按季发放”缩短至当前“按月计算、当月发放”，在相关物价指数公布当月发放到位，让困难群众尽早拿到物价补贴。五是资金保障更加有力。目前，各地价格补贴联动机制均明确了物价补贴资金来源。同时，中央财政每年对各地困难群众救助和抚恤优待工作给予适当支持。通过有力的资金保障，能够确保物价补贴足额发放到位。

　　2020年以来，各地累计发放物价补贴约375亿元，惠及困难群众7.3亿人次；其中2022年发放物价补贴约65亿元，惠及困难群众约2亿人次，对缓解物价上涨影响、保障困难群众基本生活发挥了积极作用。

　　中国发展改革报社记者：临近春节，国家如何采取措施保障节日市场重要民生商品供应和价格基本稳定？

　　牛育斌

　　春节是我国重要传统节日，做好重要民生商品保供稳价工作具有十分重要的意义。国家发展改革委在此前工作基础上，结合形势发展变化，近期又会同有关部门对节日期间保供稳价工作进行了再部署、再安排。一是强化监测分析预警。指导各地密切监测居民消费市场运行和价格变化，跟踪返乡、旅游人员流动情况，分析研判对城乡重要民生商品市场的影响，及时发现苗头性问题并作出前瞻性安排。二是压实“菜篮子”市长负责制。指导各地积极发挥保供稳价主体作用，梳理本地重要民生商品产需、储备等情况，提前做好充实储备、产销衔接和应急预案等准备。三是确保货源充足。指导各地加强货源调配，支持农产品批发市场、大型商超等骨干流通主体加大提前备货、铺货力度，丰富品种选择。四是强化市场监管。加强重要民生商品市场巡查检查，引导和倡议市场经营者守法合规经营，严厉打击哄抬价格等违法违规行为，维护正常价格秩序。

　　从近期调度情况看，各地重要民生商品供应充足、储备充实，市场价格平稳有序，能够保障广大城乡居民节日期间消费需求。

　　摄影/高弘杰